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老梅江终于迎来破局者!

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梅江作为天津楼市一个尤为独特的概念,2020将迎来整整第20年,秘密君一直筹划复盘梅江的发展之路,但资料繁杂非一蹴而就之事。前两天,秘密君聊了聊新梅江,很多朋友纠结梅江范围,特意做了下图。今天再聊老梅江的回归。从1999年的起步区、2002年的梅江南、2004年的卫南洼到2013年梅江概念泛化为新梅江,大梅江概念应运而生,但新梅江项目众多处于一贯高光,老梅江却土地储备甚少,愈发稀缺也愈发低调。

老梅江终于迎来破局者!

梅江崛起是必然

城市发展到一定阶段,在老城区相背离的方向一定会出现富人区,这是一个城市演变的常识,适用于梅江也适用于北上广甚至是新兴城区。典型的北京朝阳公园板块,上海的浦东陆家嘴,深圳的罗湖、香蜜湖,老梅江崛起代表了新千年天津高端客群的生活诉求,也代表了天津城市人居跳脱历史性北向拓展的思路,转而向南另辟天地。

某种意义上来说,富人区的出现是富人对城市生活的突围。

在北京,占据京城“一山、两河、三线”2000年时候已经是业内常识。这些资源代表了富人在突围城市生活方面的潜在诉求即是:环境。在天津与城市核心区保持适中距离的环境优胜之地并不多,梅江无疑因为大面积水域的存在而备受瞩目。20年的整体开发又赋予了梅江全新的城市界面与前沿的基础设施,奠定了梅江在天津城市格局中的独特地位。

老梅江终于迎来破局者!

很多人用“土豪住哪里”来谈富人区,秘密君多数时候比较反感,可能土的是你我,真正的富人区少有土豪。著名的万泉新新家园是北京第一个号称面向特定人群销售的项目。坊间传闻有著名歌星购房被开发商婉拒,理由是面向的客群都是知识精英,演艺明星是服务知识精英的。除了有钱,富人区的要义核心是圈子文化,用房价来定义富人区难免略显尴尬。如果说北上广深顶级富人区讲求圈层,梅江可能更重于人群素质,特别是老梅江,商贾巨富之外,也是天津城市精英的集中地。这也是诸如山姆会员店、华夏未来、和睦家这些定位偏重高端客群的商业、教育医疗配套选择落位该地的原因,圈层在前,房价在后。

五大园奠基梅江之后,友谊路西侧进入开发高潮。但在2013年后,友谊路西侧开发已经渐趋饱和,老梅江基本不再有土地开发,近两年主力在售项目只有会展中心一路之隔的格调平园,直到2019年才出让了紫金山路地块。老梅江开发接近尾声。

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老梅江重回千万级市场

在梅江开发的时间里程上,几乎一直都是城市房价的引领者,蓝水假期作为梅江开发历史上具有里程碑意义的项目,最具冲击力的就是品质与价格。而其后的海逸长洲、梅江湾在当时市场均属于顶尖豪宅。随后的城市别墅、水晶城、汐岸国际都是天津市场上高端产品的代表,也是高价项目的代名词。

但是2016年之后,梅江除美墅金岛这个非典型项目之外,极少有冲击天津塔尖人群的项目与产品。2019年天津涌现出包括主打地段的宾西路、主打配置的阅千峯、主打海河景观的金茂府以及城市广场大平层等一系列千万级产品,但是梅江在这个价格段的供应上却几乎是缺位的。

老梅江没有新增供应,新梅江主攻改善,无法与崛起的中心城区千万级豪宅匹敌,梅江失去市场引领地位已经好多年。

最近秘密君收到消息,格调在老梅江的储备地块即将推出全新的叠拼项目,按照目前梅江房价水平与叠拼产品市场格局,该类叠拼产品总价进阶千万毫无疑问。这是近4年后,梅江重回塔尖客群市场,而以叠拼产品在环内的稀缺程度来看,该项目也最有希望找回梅江的市场引领地位。

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格调+叠拼,效果如何?

秘密君曾经细数过天津新建别墅产品分布,除了销售多年的尾盘,主力在售别墅分布在津南天嘉湖、东丽湖、团泊湖以及梅江。环线内有别墅产品供应的项目总数不超过5个,产品总量不超500套。2015年天津市场供应了100万平方米别墅,但是2019年别墅供应为0,2018年也只有36.5万平方米,供应急剧缩减背后有个潜台词是:别墅稀缺。

低容积率地块稀缺与高低配建筑排布方式无法实现的双重挤压下,叠拼成为独栋消失、联排消化殆尽之后的又一个稀缺品类。格调梅江的叠拼地块,地上建面9.5万平米,由24栋叠拼7栋洋房与3栋小高构成,整体容积率0.83,是天津环内绝无仅有的超低密生态宜居地块。在梅江地理优势与叠拼的稀缺之外,这个项目还有另一个标签是格调。

格调在天津的大名自不必细说,从西广开的变身重塑到竹境的中式探索,从林泉的惊艳到松间的独树一帜,中式、热销、口碑,市场给格调贴的标签众多。但秘密君个人比较信服的一句话是:从不复制的精品路线,不做华而不实的产品,17年坚持“无理由退房”。格调故里作为格调系别墅产品的典型代表,十余年后二手房市场上依然是炙手可热,格调产品在市场上的号召力可见一斑。

格调的选材用料可能不是最贵的,但一定是延年性最优的,园林花木并非最名贵的,一定是参考养护与成长变化的。精品路线决定了格调的产品几乎都是特例。高层与白墙灰瓦是一个效果,洋房与曲廊委婉又是一个效果,合院与枯山水是一个效果。根据秘密君调研获得的资料,格调梅江叠拼产品采用的是学院哥特式建筑风格与传统细腻风格的东方园林搭配,在格调系产品中并不多见,此外叠拼产品还拥有超大空间地下室、大面积挑空空间以及精致庭院等别墅产品的进阶附加值。作为眼下格调系总价段最高的产品,格调的首个千万级产品,无疑非常值得期待。

有句话说没有坐标系,读的书再多也谈不上世界观。在地产市场上,项目评价标准可能坐标系包括价格、地段、产品、品牌、服务等等。在这个坐标系中,梅江、格调、叠拼任何一点无疑均属上乘,这些要素是这个项目值得期待的核心理由,也是其角逐千万级产品市场,找回梅江引领地位的核心价值。

来源于:地产圈没秘密

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2020-03-25 20:14:07
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